תהליך הפיכת קרקע חקלאית לקרקע לבניה

תהליך הפיכת קרקע חקלאית לקרקע לבנייה נחשב לאחד ההליכים המורכבים ביותר בתחום התכנון והבנייה בישראל.
מדובר בשינוי ייעוד הקרקע ממטרות חקלאיות, כמו גידול, מרעה ועיבוד חקלאי למטרות אחרות כמו מגורים או מסחר.
הפיכת קרקע חקלאית לקרקע לבנייה דורשת אישורים מרשויות התכנון השונות, עמידה בדרישות סביבתיות ולרוב גם תשלום היטלים ומיסים נלווים.
תהליך זה מתחיל בהגשת בקשה לתוכנית שינוי ייעוד, ממשיך בדיונים בוועדות המקומיות והמחוזיות,
ולעיתים אף מגיע לוועדה הארצית לתכנון ובנייה.

חשוב לדעת שמדובר בתהליך ארוך שעלול להימשך מספר שנים, במיוחד אם מדובר באזור בעל רגישות סביבתית או אם הקרקע אינה צמודת דופן לאזור בנוי.
הבנה מקיפה של שלבי ההליך, הדרישות הרגולטוריות והמשמעויות הכלכליות היא תנאי בסיסי לכל מי שמעוניין לקדם הפיכת קרקע חקלאית לקרקע לבנייה.

מהי קרקע חקלאית ומה מגדיר אותה?

קרקע חקלאית מוגדרת כשטח ייעודי שמטרתו העיקרית היא תמיכה בפעילות חקלאית, כגון עיבוד שדות, גידול צמחים וטיפול במשק חי.
ייעוד הקרקע נקבע בתוכניות המתאר הארציות, המחוזיות או המקומיות, שם נרשם באופן מפורש שהקרקע מיועדת לחקלאות.

השימוש בפועל בשטח מחזק את ההגדרה, בין אם מדובר בקרקע פעילה המעובדת בפועל ובין אם לא.
קרקעות חקלאיות נמצאות לרוב בשולי הערים או ביישובים כפריים ולעיתים הן סמוכות לאזורים עירוניים מתפתחים.
שינוי ייעוד של קרקע מסוג זה נתפס כמהלך בעל השלכות כלכליות, סביבתיות ותכנוניות מרחיקות לכת.

לכן, הליך השינוי ייעוד למגורים מחייב בדיקה מדוקדקת של מצבה התכנוני של הקרקע ובדיקת התנאים המקדימים שנקבעו עבורה בתוכניות קיימות או עתידיות.

שיקולים סביבתיים ותכנוניים בהליך שינוי הייעוד

החלטה על שינוי ייעוד של קרקע חקלאית כרוכה בהתמודדות עם שורה של שיקולים סביבתיים ותכנוניים.
בין המרכזיים שבהם:

• פגיעה אפשרית באיזון האקולוגי והרס שטחים פתוחים וירוקים.
• שינוי מערך זרימת נחלים או פגיעה ברציפות האזורים הטבעיים.
• בחינת התאמת התשתיות הקיימות להיקף הבינוי החדש.
• השפעה על עומסי תחבורה וזמינות שירותים ציבוריים כגון חינוך ובריאות.

במקרים מסוימים תידרש חוות דעת סביבתית רשמית הכוללת תסקיר השפעה על הסביבה כתנאי לאישור תוכנית השינוי.
כל אלה מחייבים תכנון מדויק והתחשבות במערכות האקולוגיות ובאוכלוסייה המקומית.

התנאים והשלבים הדרושים לשינוי ייעוד קרקע

הליך שינוי ייעוד כולל את השלבים הבאים:

1. הגשת תוכנית סטטוטורית לוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובנייה.
2. בדיקה מקדימה של תוכניות המתאר החלות על השטח.
3. קבלת אישור מהוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (ולק"ש).
4. פרסום התנגדויות, קבלת חוות דעת סביבתיות לפי הצורך.
5. דיון בתוכנית, ביצוע שינויים לפי דרישות הוועדות.
6. אישור סופי, רישום הקרקע בטאבו ותשלום היטלי השבחה ומיסים.

ההליך כולו עשוי להימשך זמן ממושך ודורש ליווי מקצועי, תיאום מול כמה רשויות ומעקב שוטף אחר סטטוס האישור.

ליווי מקצועי בתהליך שינוי ייעוד קרקע

הליך שינוי ייעוד קרקע חקלאית הוא תהליך מורכב, אשר מצריך היכרות מעמיקה עם תקנות התכנון והבנייה, שיקולים סביבתיים וניסיון מול הרשויות.
הפיכת קרקע חקלאית לקרקע לבנייה בליווי חברה קבלנית ותיקה יכולה לפשט את ההליך ולמנוע טעויות יקרות.

לחברות מנוסות יש את היכולת:

• לבחון את פוטנציאל הקרקע.
• להעריך סיכויי הצלחה של ההליך.
• להכין תוכניות תואמות לדרישות התכנון.
• לטפל בהתנגדויות ולספק מסמכים מקצועיים במועד.

אנחנו בחברת סל אור חברה לבניין מציעים לכם ליווי מלא בתהליך, עם צוות מקצועי שמוביל את החברה שלנו כבר מעל ל-30 שנה.
לתיאום פגישה בשטח הקרקע שלכם, התקשרו למספר הטלפון המופיע בראש האתר.